[스크랩] `기획부동산` 완전정복

춘천, 복선전철 연결되자 '투기 광풍'… 기획부동산, 암벽까지 쪼개 판다

"골프장·리조트 들어선다" 1만원 땅 100배로 되팔아…
대부분 보전녹지 해당돼 개발 사실상 불가능한 곳
단기차익 노린 외지인들, 역사 주변 아파트 '사재기'
"땅 살 땐 현장 찾아 개발 가능한지 확인해야"                  2011.03.28 조선일보      

 

상기 내용은 모 일간지에 난 2011.3.28일자 기사이다.

과연 기획부동산은 어떤 조직이며 그들이 매매하는 땅은 어떤 것인가ㅡ.

무조건 안당하면 된다... 라는 정도로는 사기당하지 않는다고 장담할 수 없다.

왜냐하면, 지금 이 시간에도 그들의 묘수에 걸려 돌아오지 못할 강을 건너고 있는 사람들이 많기 때문이다. 

알아야 안당할것 아닌가. 기본적인 몇가지만 알아도 절대로 실수를 하지 않는다.

기획부동산의 형태와 그들이 취급하는 토지, 그리고 마케팅과 함정을 알아보자.

기획부동산이 생겨난 시점이나 동기는 굳이 알 필요없다.

오직 단기에 적은 돈으로 대박을 쫒는 대한민국에서만 생존할 수 있는 '악덕 부동산매매조직' 정도로 치부해 두자.

중요한건 그들이 나쁜 토지를 매매하건 좋은 토지를 매매하건 간에 권유받은 토지가

투자가치가 있느냐 없느냐를 간파할 수 있는 안목이 나 자신에게 있느냐 없느냐 하는 문제이다.

 

매입해선 안될 땅은 이미 정해져 있다.

투자자가 그 사실을 매입 전에 사전에 분석하도록 정부에서는 4대 지적공부와 법률을 통해 모든 토지의 용도지역/지구,

그리고 국토종합계획과 지자체 별 도시기본계획/도시관리계획으로 예시하고 고시/공람을 의무화 하고 있다는 것이다.

하물며, 개발가능지와 개발억제지, 개발불가능지를 분류해서 명확하게 구역, 표고, 경사도, 입목축척 등을

시청이나 인터넷으로 확인할 수 있음에도 불구하고 투자자들은 기획부동산이 '된다' 고 하면 반신반의 하면서도 돈을 던진다.

기획부동산에게는 이들이 표적이다.

진입로도 없고 개발이 불가능한 경사도 25도 이상, 상수원보호구역이나 수변구역, 수질보전특별대책1권역에

농림지역의 보전산지 임야...(물론, 이런 규제가 없는 토지도 있으나 중요한건 현황임)

이외에도 권역별로, 지자체 별로 별도의 법률이나 자치규정이 수 없이 많다.

그러나 본업이 다른 일반인들이 이렇게 까다로운 법규제를 다 파악하기는 실로 불가능에 가까우니

이러한 단점은 숨기고 장점만 피력하여 단타로 팔아치워 매매차익을 챙기는 것이 바로 기획부동산인데,

흔히 다루기 쉽고 한 곳에서 많은 매출이 가능한 넓은 면적의 임야가 기획부동산의 상품(?)이다.

왜냐하면 여기저기 호재 많은 지역의 진짜 돈 되는 땅을 사려면 자금이 많이 들고,  

업무가 분산되니 짧은 기간에 많은 매매를 위해서 한개 필지에 집중하는 것이다.

이렇게 지인 또는 전화로 투자를 권유받았다면 다음 사항을 파악하라.

 

반드시 확인해야할 5가지 항목

 

첫째, 토지의 지번을 요구하라. 지번을 알려주지 않는다면 무조건 하지마라.

번지가 없는 토지는 없다. 투자자가 매입할 대상지의 주요 내용을 파악하는건 당연한 권리이다.

그럼에도 지번을 제시하지 못한다는건 뭔가 떳떳치 않기 때문이 아닌가.

분명 매입가와 분양가의 차이가 크다던가, 소유권등기가 넘어오지 않았을 공산이 크다.

그렇다면 볼 것 없다. 아웃-!!!

 

둘째, 진입로를 확인하라.

모든 토지의 가치는 개발의 가치이다. 미래에 어떤 용도로든 행위를 할 수 있어야 바로 가용토지인 것이다.

그러한 개발의 전제조건은 접도(接道)이다. 도로가 없다면 개발은 불가능하니 즉 쓸모가 없다는 것인데,

기획부동산에서는 일명 '가분할도' 를 만들어 놓고 실제로 분할과 도로가 확보된것처럼 너스레를 떤다.

분할이 되어있다 하더라도 도로 부분에 '도' 가 아닌 '산 00번지' 라고 되어있으면 도로가 아니다.

또한 지주가 제3자인 '사도' 라면 도로사용승락이 된 것인지, 사용승락이 되었다 하더라도 영구히 사용가능한

승계의 조건인지와 도로는 몇 m 도로인지 시/군/구청에 확인해 보아야 한다. 즉, 건축허가를 받을 수 있는지를

소재지 해당관청에 반드시 확인해서 불가 판정이라면 매입은 절대 안된다.    캔슬-!!!

 

셋째, 소유자를 확인하라.

실제 소유자와 계약하지 않아서 등기를 못받는 경우가 많다. 또는 수개월~ 수년이 걸리는 경우도 있다.

기획부동산 중에는 토지를 매입할 자금이 없어서 지주에게 위임장을 받아 분양대행 형식을 취하는 업체들이 많다.

이들은 분양금을 지주가 아닌 분양대행법인 통장으로 입금을 받아 지주에게 수수료를 제외한 토지대금을 이체하는데

만약 분양이 순조롭지 못해 경비만 발생한다면 빚잔치 하다가 토지대금을 주지 못해 등기가 나지 않는 경우...

이런 경우 상상외로 많다.  소유주와 분양주가 다르다..?    퇴출-!!!

 

넷째, 내 땅의 위치를 확인하라.

위의 세가지 사항이 문제없다 하더라도 문제는 또 있다. 내가 매입하고자 하는 토지의 정확한 위치가 바로 거기가

맞느냐 하는 것인데, 넓은 땅 중에 분할을 해서 도무지 어디가 어딘지 알 수가 없다.

예를 들어, 1만 평의 임야를 200평씩 분할을 한다면 50개 필지가 나온다. 300평 씩 계산해도 33개가 나온다.

임야는 예외없이 나무가 있고 경사가 각기 다르다. 분양업체는 평균경사도(산지정보에 나오는 경사도는 모두 평균경사도)

이다.

문제는 모든 토지가 각기 경사도가 다르다는 것이다.

전체면적의 평균경사도가 15도로 양호하다 하더라도 분할해서 분리된 별도의 필지가 되면 부분경사도를 다시 측량해야 한다.

경사도는 가로 10m×세로10m 간격으로 재는데 평균경사도가 내 땅의 경사도로 그대로 적용되는 것이 아니다.

임야는 도로와 입목이 허가요건에 적합하다 하더라도 경사도가 25도 이상이면 전국 어디건간에  특수한 경우를 제외하고는

산지전용이 되지 않는다. 내 땅의 위치가 명확치 않은가...?  무조건 상경-!!

 

다섯째, 가격이다. 적정가격을 반드시 파악하라.

위의 기사 내용에서 보면 "1만원에 사서 100만 원에 팔았다"  즉, 100배로 사기쳤다... 라고 생각할 수 있겠지만,

그건 곧이 들리지 않는다. 왜냐하면, 10년 전 가격은 1만 원 했고, 현재 가격은 100만 원 할 수도 있는게 바로

땅의 가격이기 때문이다. 몇년 전에 매입했는지는 모르지만 현재는 엄연히 기획부동산이 소유하고 있는 토지이기 때문에

얼마를 받든 그건 관여할 바가 아니고, 다만, 그 땅을 100만 원에 샀을 때 현재가치가 그 가격에 상응하며, 미래가치 또한

그 만큼의 잠재력을 인정할 수 있는 평가가 나오냐 하는 것이다.

토지의 소유주가 "이 땅은 앞으로도 서, 너배는 더 오를 수 있는 상업용지의 가치가 있다" 고 하고 앞으로 그만큼의

가치가 형성이 된다면 그건 사기도, 바가지도 아니다.

단, 도저히 그렇게 지가가 형성될 가능성이 아예 없는 경사지고 숲이 우거진 임야이기 때문에 문제가 되는건데,

이러한 임야는 도시계획으로도 절대 개발계획이 수립되지 않는다.

이러한 땅을 순진하게도 계약하고 잔금을 치른다면 그 사람은 정말 어리석은 사람이다.

기획부동산이라해서 다 나쁜 것은 아니겠지만 기본적인 지식의 갑옷으로 무장한다면 최소한 당하지는 않는다.

아는게 힘이다. 근거없는 맹신으로 이런 분석절차를 무시한다면 당신은 우유부단한 사람보다 더 어리석은 사람이다.

가격이 시세보다 다소 높아도 좋다. 앞으로 오를 수 있는 여지가 충분히 검증되었다면 말이다.

그러나 이도저도 아닌 땅이라면 초원마루의 다섯가지 항목으로 기획부동산의 덫에 걸리지 않길 바란다.

 

윈윈클럽/도시계획정보전문카페 http://cafe.daum.net/windmill1179

출처 : 앞서가는부자들의모임-재테크대법원경매부동산토지건물부실채권

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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