[스크랩] 토지매매계약서 이렇게 써라

2004년 경기도 남양주시 호평지구 인근의 임야 3,505평을 70억에 매입한 B씨.

땅을 살 때 매매계약서를 잘못 써서 4,000여만 원을 손해 볼 처지가 됐다. 2006년 말 이땅을 되팔기 위해 실제로

면적을 측량해보니 당초 계약서상에 표기된 것보다 21평이나 모자랐던 것이다.

이 경우에 B씨는 땅을 판 사람으로부터 부족한 21평에 대한 땅값을 돌려 받을 수 없다. 왜냐하면

땅을 살때 '수량매매' 방식이 아닌 '필지매매' 방식으로 계약서를 썼기 때문이다. 법원 판결에 따르면 필지매매의 경우,

서류상 면적과 실제 땅 면적이 다르다는 사실이 밝혀지더라도 매도인을 상대로 그 차액을 돌려 받을 수 없다.

(대법원 1993.6.25선고 92다 56674 판결)

 

토지매매계약서 작성방식에는 기본적으로 2가지가 있는데 '필지매매' 와 '수량매매' 방식 등이 그것이다.

필지매매는 계약서에 전체 땅 면적과 매매대금만을 적어넣은 방식으로 가장 널리 쓰인다.

반면 수량매매는 전체 땅 면적, 매매대금과 함께 평당금액(또는 ㎡ 당 금액)도 적어넣는다.

수량매매는 면적당가를 기준으로 하는 매매인데 비해, 필지매매는 매매대상인 땅 전체를 하나의 필지로 보고 체결하는

계약서 작성방식으로 보면 된다.

 

법률상으론 두가지 방식 모두 다 정식 계약행위로 인정 받지만 서류상 면적과 실제면적이 차이가 날때는 문제가 된다.

이 경우 법원은 수량매매 방식으로 체결한 땅 계약에 한해 매도인을 상대로 '감액청구(실제보다 부족한 땅 면적만큼

차액을 돌려달라는 요구)' 를 할 수 있도록 하고 있기 때문이다.

때문에 반드시 땅 계약서를 작성할 때 특약사항으로 평당 금액을 명기해 수량을 표시해야 한다. 아니면 계약서에

'매매대금의 지급은 실측면적 기준'이라는 약정사항을 적어넣는 것도 한 방법이다.

 

아울러 토지매매계약서를 작성할 때 단서조항을 잘만 활용하면 생각지도 못했던 금전적 손실을 막을 수 있다.

단서조항이란 정식 계약조건은 아니지만 상황에 따라 매도/매수자가 서로 합의하에 내걸 수 있는 매매조건을 말한다.

불가피하게 소유권 이전이 늦어져 발생하는 손해배상 책임이 누구에게 있는지 등처럼 중요한 사항은 반드시 단서조항

으로 명시하는게 좋다.

만약 매입하려는 땅에 근저당이나 가압류 등이 설정돼 있다면 잔금 지급 전에 이를 해결한다는 내용의 단서조항을

붙인다.

근저당이 설정된 땅을 매입할 때는 매수인승계협약서(땅에 설정된 빚을 떠안겠다는 내용의 서류)를 대출은행에 제출

하고 채무자 변경절차를 밟으면 된다.

가압류가 있는 땅은 채무자로 하여금 법원에 '가압류해방공탁금' 을 공탁하게 해 가압류를 풀고 매매계약서를 작성한다.

가처분 된 땅은 공탁제도도 없으므로 가급적 매입하지 않는것이 좋다.

 

이처럼 사려는 땅에 소유권 제한에 관한 사항이 설정돼 있다면 반드시 땅 주인과 책임소재를 분명히한 뒤 이를 단서로

계약서를 작성하는게 요령이다.

또, 막상 계약서를 쓸 때에는 다시 '소유권이전등기가 완료되기 이전에 다른 권리가 설정될 경우 자동적으로 계약은 파기

되고, 그동안 낸 매매대금은 전액 반환해야 한다' 는 조항을 단서로 넣는다.

 

마지막으로 잔금 지급 직전에 다시 한 번 해당관청을 찾아가 계약 이후에 근저당 등이 설정돼 있는지도 확인해 본다.

계약서 작성 당시에는 깨끗했던 등기부가 잔금을 치르기 전에 다시 확인해 보니 근저당으로 얼룩져 있는 경우가 있기

때문이다.

이를 막기 위해 매매계약을 체결한 후 그 이행을 확보하기 위해 가등기를 설정하는 경우도 있다.

 

매입하려는 땅에 주택, 창고, 무허가건물 등과 같은 지상물이 있을 때도 이에 대한 책임소재를 분명히 해야 한다.

일반적으로 이주비, 철거비용 부담 등은 매도자가 잔금지급 전까지 모두 해결한다는 단서조항을 계약서에 명기한다.

또한 진입로에 문제가 있을 대 이에 대한 책임을 매도자로 한다는 내용의 단서조항도 붙인다.

이때 매도인이 잔금지급 전까지 진입로 예정지를 매입한다거나 소유자로부터 토지사용승낙을 받아준다는 내용을

단서로 붙이는게 좋다.

그리고 중개수수료 이외의 거래비용에 대한 부담책임도 분명히 해두어야 한다.

지방의 경우 해당 토지의 마을 이장이 요구하는 마을발전기금과 같은 기타 비용은 원칙적으로 매도자 부담이다.

마지막으로 잔금 지급시 보유세 등의 세금을 매도자와 정산한다. 원칙적으로 매수자는 소유권 등기 이후의 세금만

내면 된다. 잔금을 지불하고 동시에 매도자로부터 등기이전에 필요한 매도용인감증명서, 주민등록등본, 등기권리증

등을 건네받음으로써 계약절차는 종결된다.

 

물론, 위에서 기술한 내용이 모든 토지에 적용되는건 아니다. 그러나 절차와 체크포인트를 최소한 알고는 있어야 

하지 않겠는가. 

일반인들은 보통 토지소재지의 중개업소에 소유권이전등기까지 일임하는 경우가 많기 때문에 이러한 절차를 잘

모른다.

불가피하게 당사자끼리 직거래를 해야 한다면 알아두면 유익한 계약서 작성 요령이다.

 

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출처 : 앞서가는부자들의모임-재테크대법원경매부동산토지건물부실채권

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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