제1편. 주택매도시 준비사항 (Check List)
집을 사는것도 중요하지만 내가 살고있는집을 얼마만큼의 가치를 받고 팔것인가도 중요하다.
대부분의 사람들은 그냥 근처 부동산에 가서 주소불러주고 팔아달라고 한다. 이게 끝이다. 과연 이런과정이 맞는것인가 의구심이 든다. 자신의 가장 큰 재산을 팔면서 그것도 생판모르는 남이 정해주는 가격대로 판다. 하다못해 인터넷 경매에 자신의 작은 물건을 내놓을때도 자신이 생각하는 가격이 있는데, 가장 큰 재산을 팔면서 일말의 의심도 없이 남이 정해준 가격대로 팔려고 한다. 물론 부동산이란 특성때문에 본인이 가격을 알기는 쉽지 않고 또한 본인이 일방적으로 높은 가격을 매긴다고 사는 사람도 없기는 매한가지 이지만 말이다.
그래서 이번장에서는 내 집의 가치를 올리고 정당한 가격으로 매도하여 이익을 얻을 수 있는 방법에 대해 알아보고자 한다.
집을 팔기전에 아래 열거할 목록들을 꼼꼼히 확인하고 정리해라. 분명히 본인 생각보다 높은 가치를 창출할 수 있을것이다.
1. 부동산에 집을 내어놓는일은 맨 마지막의 일이다.
물건을 팔 준비도 안되어 있으면서 물건을 진열장에 올려놓으면 그 물건의 가치는 그만큼 헐값으로 나가게 되는것은 삼척동자도 아는 사실입니다. 집도 마찬가지이죠. 상품가치가 없는데 무작정 내어 놓으면 그만큼 거래도 없을 뿐아니라 원하는 가격은 절대 받으실 수 없습니다. 중개업소는 말 그대로 내 집을 전시장에 내어놓는 단계입니다. 절대 준비되지 않은 상품은 내 놓지 마세요. 일단 진열장에 한번 올라온 물건은 회수하여 다시 내놓는다해도 그만큼의 가치 상승을 노릴 수는 없습니다. 이유는 집이 한번나오면 그 집이 그 중개업소에 머무는것이아니라 수없이 많은 부동산으로 떠돌 수 밖에 없기 때문입니다.
2. 매도시점을 정하라.
매도시점을 정하는 일은 절대 쉬운일이 아니다. 그래서 매입단계에 매도시점을 염두해두고 들어가야 하는 것이다.(이것은 다음 장에 연재할 주택매수시 준비사항에서 설명하겠다) 물론 대부분의 사람들이 내집마련이란 허울좋은 캠페인에 그냥 집한채를 마련하기위해 죽도록 일하고 일단 마련되면 평생 그집에서 살것처럼 얘기한다. 물론 그것이 나쁘다는것은 아니지만 재태크면에서 보자면 그보다 멍청한 일이 어디있겠는가? 누구든지 현실에 만족하는 사람은 없다. 더 나은 곳으로 더 넓은곳으로 더 편리한 곳으로 이주하고 싶은 것이 인간의 본능인 것이다. 그래서 집을 매수할때부터 매수시점을 정하고 매수시점 1년전부터 매도계획을 짜야만이 정확하게 본인이 정한 금액대로 팔고 나올 수 있는 것이다.
3. 매도시점이 다가오면 전체적인 집수리를 하라.
팔집인데 왜 수리를 하나? 라고 반문할것이다. 하지만 여러분은 장사를 하고 있다는 것을 잊고 있는것이다. 길거리에 사과도 깨끗하고 말끔하게 닦아놓는다. 이유는 그래야 맛있어보이고 팔리기 때문이다. 팔려고 하는 집이 위치가 않좋을수록 집안 수리에 더 신경써야한다. 일단 집을 중개업소에 내놓고 나서 처음 찾아오는 매수의뢰자가 집을 찾아오면서 생각했던 온갖 트집들을 한방에 날릴수 있을만큼 깔끔하고 정돈되어 있어야한다.
그리고 집수리를 하면 나중에 큰 이득으로 돌아온다. 우선 수리된 집은 중개업소에서도 잘 나간다. 그리고 기존시세보다 적게는 몇백만원에서 많게는 몇천만원까지 웃돈으로 거래될 수 있다. 게다가 양도소득세 계산시 모두 공제받을 수 있는 금액이기때문에 그만큼 세금도 절약할 수 있다는 장점이있다.
제발 집을 팔때 지저분한 가정집을 보여주지마라. 그것만큼 매수인을 빨리 돌려보내는 방법은 없다. 모델하우스만큼은 아니어도 실내조명 몇개만 더키고 마루만 조금 더 넓게 보이게 디자인한다면 글쎄 안팔리는 집이 있을가싶다.
4. 가격은 스스로정하라.
동네 중개업자만큼 동네 시세를 잘 아는 사람도 없다. 그러나 그 사람들만큼 자기편의대로 가격을 정하는 사람도 없다. 즉, 자기가 맘에드는집은 비싸고 맘에 들지않는집은 싼것이다. 그래도 늘 매도의뢰가 들어오면 원하는 가격을 물어본다. 물론 대부분의 매도자는 '알아서 해주세요', '시세대로 해주세요'라고 말하고 가버린다. 하지만 이는 멍청한 짓이다(표현이 좀 과격했다).
인터넷을 뒤져라. 자기가 사는동네의 집값이 어느정도인지 파악하라. 그리고 본인이 집에 투자한 금액과 비교하여 그 금액을 조정하라. 그러면 충분히 가치를 찾을 수 있을것이다. 어려운 말같아 예를 하나 들겠다.
최근에 내가 살던 집을 팔았다. 난 3년전에 입주할때 3억5천을 주고 샀다. 그리고 올해 6억에 팔았다. 물론 시세는 5억5천이었다. 이유는 간단했다. 희소성과 내부장식및 기타 조건을 더해 5천만원을 더 받게 된것이다. 이 집은 참고로 6개월전에 내어 놓았다 그리고 시장의 흐름을 본뒤 다시 수거했다. 그리고 다시 내어놓았다. 이유는 간단했다. 난 집 팔준비를 1년전부터 했다. 집수리는 물론 진입로까지 신경을 썼다. 그리고 6개월전 한 매수의뢰인이 5억을 불렀다. 뒤도 안돌아보고 중개인과 연을 끊고 물건을 회수했다. 그리고 2개월후 다시 내놓았다. 그때 매도의뢰가격은 5억5천이었다. 그리고 다시 거두었다. 또 2개월후 다시 내놓았고 매도의뢰가격은 6억이었다. 이렇게 6개월간을 매도를 위한 나만의 작전을 펼쳐 시세보다 무려 5천만원을 더 받았다. 그러나 양도소득세는 걱정하지 않았다. 내가 그동안 지출한 수리내역으로 모두 공제받았으니 말이다.
5. 근저당 및 전세권의 정리
일반적으로 중개물건중에서 근저당이나 전세권은 크게 문제가 되지 않는다. 다만 집의 가치가 시세보다 많이 받을 수 없다는 것이 문제이다. 그래서 왠만하면 근저당은 상관없지만 전세권은 마무리되는 단계에서 새로운 세입자에게 넘기는 시점에서 새주인을 맞이하게 하는것이 가장좋다. 이유는 간단하다. 세입자는 집에 대한 애착이 없다. 쉽게말해 집을 엉망으로 쓴다는 얘기다. 그러므로 매수의도자가 집을 방문해도 시가보다 높게 처줄수 있는 값어치를 할 수 없다는 것이다. 그래서 전세만료되고 차기 임차인이 들어올때까지 한달정도의 여유를 두고 차기 임차인에게 양해를 얻어 소유권이전및 기타 권리사항은 전부 넘겨주는 조건으로 집을 올 수리한다. 차기 임차인이 없다면 매수의뢰자에게 집을 수리해서 넘기는 조건으로 얼마의 금액을 더 받을 수도 있는 것이다.
6. 이사갈 집을 정하라.
다들 알것이다. 그래도 중요하다. 이사갈 집도 없는데 무턱대고 집을 뺄수는 없기 때문이다. 하지만 그렇다고 아무집이나 골라서도 안된다. 매도시점을 정하는것만큼 길고 치밀하게 준비해야 하는것이다. 그래서 집을 팔겠다고 생각한 시점에서 최소한 6개월전부터 집을 보러다녀야한다. 결혼을 했다면 꼭 아내를 데리고 다녀야한다. 집에서 가장 많이 생활하는 사람은 아내이기 때문이다. 집한번 잘못계약했다가 몇년을 아내에게 시달리는 사람도 봤다.
7. 5월에 팔고 6월에 사라.
누군가 먼저 말했다면 그분에게 저작권을 넘기지만 현재로선 내가 항상 가슴에 품고 사는 주택매매에대한 철학이다. 이유는 간단하다. 재산세및 종부세의 부과기준일이 6월1일이고 종합소득세신고기한이 5월이기때문이다. 즉, 1년간의 세금은 벌고 들어가기 때문에 늘 나는 이렇게 매매한다. 그래서 양도소득을 신고하는 매도일은 늘 5월말이고 입주하는 새집의 잔금지급일은 늘 6월2일이다. 그래서 요즘은 다들 그런걸 알기때문에 잘 안해줄려고한다. 그래도 아직 모르는 사람이 많아 아직은 많이 통하는 것 같다.
즉, 시점만 잘 이용해도 몇백만원의 세금은 그냥 떨어지는 것이다. 쉽게 한달치 생활비는 거져 버는 경우가 된다는 것이다. 그 돈으로 배우자에게 옷이라도 한벌 사줘봐라. 서비스가 달라질 것이다.
8. 내집의 전문가가 되라.
이렇게 다 준비되어 집을 내놓은 다음에는 이제부터 매수희망자가 올때 절대 부동산업자가 설치게 두지마라. 그 사람들은 당신의 집에 대해 전혀모른다. 그냥 매수희망자 뒤만 졸졸따라다니며 뭐 문제되는것이 없나하며 내시같이 다닐 뿐이다. 당신이 매수희망자에게 자신있게 집을 설명할 수 있어야 한다. 창은 어느방향이고 일조량은 얼마이고 집에 난방비는 평균얼마이고 수리는 언제했으며 근처편의시설은 무엇이 있는지 등등... 줄줄 나올 수 있을정도로 전문가가 되어야 한다.
집을 보러오는 사람마다 집이 정말 맘에 든다는 말을 할것이다. 그것이 집을 재태크 수단으로 삼을 수 있는 자의 기본자세라 할 수 있다.
내가 집을 재테크의 수단으로 생각한지는 이제 6년이 조금 넘었다. 조그만 전세로부터 시작해 올 12월이 되면 시가 10억원대의 아파트로 들어간다. 물론 부모님의 덕이 컸다. 하지만 나또한 머리를 이리저리 굴려가면서 돈을 모았고 그로인해 짧은기간에 이런 부를 모을 수 있었다.
남의 이야기라고 치부하지 마라. 6년전에도 나또한 여러분과 같은 부동산의 문외한이었으니까. 관심가지고 생각하며 노력하면 누구든지 할 수 있는일이다. 내가 사는집은 보금자리로서의 역할은 물론 내가 가장 크게 불릴수 있는 종자돈이라는 생각을 늘 머리속에 하기 바란다.
앞장에서 주택매도에 관한 내용을 살펴보았다.
그럼 매도의 준비사항중에 하나였던 매수에 대해서도 함께 알아보자.
주택의 매수에서 핵심은 목적이다. 어떤 용도의 집을 살 것인가에 따라서 그 방향은 완전히 달라지기 때문이다. 집을 구매하는 목적이 주거용인지 투자용인지를 명확히 구분해야 한다. 그러나 현실은 대부분의 사람이 두가지를 병행하기를 원한다. 그럼 답이 안나온다. 왜냐면 투자용은 수익의 극대화를 목표로하고 주거용은 수익은 조금이더라도 생활의 편의를 목표로 해야하기 때문이다. 그래서 투자용으로도 좋고 주거용으로 좋은 주택을 찾아달라고 부탁을 많이한다. 그런집이 있을까? 있다. 분명히 있다. 다만, 비싸다. 그래서 함부로 살 수도 없다. 일반적인 유리주머니들에게는 그저 하늘의 별일뿐이다. 그래서 그런집을 찾느니 확실히 목적을 정해서 둘중에 하나를 포기해야만 나중에 더 많은 부를 조금은 덜 힘들게 모을 수 있는 것이다. 물론 골치아픈일도 그만큼 적어진다. 그럼 이제 주택매수시 점검해야할 사항에 대해 알아보자.
1. 사용주체에 따라 집을 구매하라.
미혼인분들은 본인의 구미에 맞는집을 고른다. 그리고 기혼인분들은 아내의 구미에 맞는 집을 고른다. 그리고 대가족은 부모님과의 조화를 이룰 수 있는 집을 고른다. 이렇듯 집이란것은 그 주요한 사용주체가 누구인가에 따라 위치와 구조의 차별을 둔다.
그럼 주요한 사용자이외의 다른사람의 경우는 무시해도 되는가? 무시하는 정도의 수준은 아니지만 주요사용자의 의견에 최대한 협조를 해야한다. 기혼자의 경우 이사집에 대해 싸움이 많다. 하지만 이럴경우 주요한 사용자의 주체를 확고히 잡아야한다. 전업주부가 있는 가정이라면 반드시 아내에게 주택선택의 권한을 전적으로 위임하여야 한다. 그리고 맞벌이라면 둘의 통근거리를 기준으로 하여야 할것이고 아이가 있다면 당연히 아이를 기준으로 잡아야한다. 이러한 관점에서 볼때 집이라는것을 고르는 주체를 확고히 한다면 집을 어느지역에 구해야 할지가 확실해지고 조금은 쉽게 원하는 지역으로 갈 수 있을것이다.
2. 단독주택으로갈까? 공동주택으로 갈까?
개인간의 차이가 분명히 있어 확실히 구분해 줄수는 없지만 몇가지만 살펴보도록 하겠다.
단독주택의 장점은 프라이버시과 확실히 보장되고 본인의 집에 대한 애착이 강해지며 비교적 큰 가구를 수용할 수 있고 향후 개발에 대한 추가적인 이득이 크다는 것이다. 하지만 단점으로는 난방비가 많이 들어가며 집을 관리하기가 힘들고 (손이 많이 간다는 말) 방범에 취약하고 관리비(주차비용포함)가 많이 필요하다는 것이다.
이에반해 공동주택의 장점은 관리비 및 난방비가 적게들고 대규모 주택단지가 밀집하기때문에 생활편의시설과의 거리가 가깝고 재건축시(다세대,다가구제외) 손쉽게 대형평수로 옮길 수 있다는 장점이 있다. 하지만 단점으로는 프라이버시의 보장이 어렵고 층별간 분쟁(소음및 기타문제)이 쉽게 발생하며, 집이라는 개념보다는 투자라는 개념이 먼저앞서 집에 대한 애착이 그만큼 작아진다는 것이다.
그래서 둘의 장점만을 모으려는 시도가 타운하우스나 기타 조그마한 소형주택단지들이 있지만 이것도 그다지 크게 실효성을 거두지는 못하고 있다. 둘다 장점과 단점이 있기때문에 어느쪽을 더 치중할것인가에 따라서 단독과 공동주택의 기준을 삼기 바란다.
3. 제발 집을 한번만 보고 계약하지 마라!
자신의 거의 전재산을 쏫아붓는 일에 우리는 너무 쉽게 결정하는 경향이 있다. 지역이 정해지고 집을 구할때 하는 우리내 행태를 보면 대부분 부동산에가서 집있냐고 물어보고 보여주는 집 몇개 보고 그중에 하나를 골라 계약을 해버린다. 이것이 빠르게는 하루 조금 늦어봐야 일주일이면 다 끝난다. 물론 이것은 내가 보기엔 중개업자들 때문이라고 본다.(다수의 잘하시는 중개사님들께는 죄송한말입니다).
중개업자들을 보면 마치 그집을 지금 당장 계약하지 않으면 큰일이라도 날것처럼 재촉한다. 그렇게 전화 몇번받거나 만나서 얘기를 하다보면 어느새 계약서가 앞에 와있고 내이름까지 다 써있다. 얼떨결에 분위기에 휩쓸려 도장찍고나면 그 다음부터는 나몰라라 하는게 중개인들이다. 참 어의가 없다. 도장한번 받으면 돈이 떨어지니 그 난리를 피우는것도 이해는 가지만 수억이 오가는 거래를 너무나도 쉽게 해결하려는 경향이 있는것 같아서 일침을 놓고 싶어서 한말이다.
집을 고를때는 우선 맘에 드는집을 2개이상 확보해야한다. 그리고 최소한 일주일간은 그 동네에 아침부터 저녁까지 돌아보면서 이사갈 동네의 주민처럼 여기저기를 살펴봐야한다. 그러면 자신도 미쳐 생각하지 못했던 단점이 발견된다. 물론 더 좋은 장점도 발견된다. 또한 아이가 있다면 이사가기전에 주변학교 입학여부는 물론 학원이나 기타 아이들의 안전문제까지 꼼꼼히 살펴보고 가야한다. 대부분의 이주자들이 입주하고 후회하는 기간이 일주일내이다. 그래서 꼼꼼이 확인하지 않으면 안되는 것이다.
4. 얼굴에 철판을 깔지 않으면 절대 좋은집은 구하지 못한다.
나의 경우는 이사가야할 집이라고 생각을 굳힌 집의 경우에는 아침에 한번 저녁에 한번 그리고 오후에 한번 이렇게 세번씩 두차례 (총 6차례)를 내가 계약하고 싶은집을 방문한다. 물론 처음에는 중개업자와 같이 가지만 그 다음부터는 집주인의 허락을 얻고 전화하고 과일이라도 사가거나 집주인이 털털하면 소주라도 사가지고 방문한다.
자연스럽게 친해지는 것이 중요하다. 이렇게 아침, 점심, 저녁으로 방문하는것은 그만한 이유가 있다. 아침에는 대부분의 사람들이 출근하기때문에 그 집의 일조량이라던가 기초소음및 결로현상등을 확연하게 알아볼 수 있다. 오후에 방문하는것은 그때부터 주변상가들이 장사를 시작하기 때문에 주변소음과 가장 햇볓이 강한 시간이기 때문에 집에 들어오는 일조량과 아파트라면 관리인들이 가장 바쁘게 돌아다니는 시간이기 때문에 관리상태등을 확연하게 볼 수 있다. 저녁에는 대부분의 사람들이 집에 거주하는 시간이기 때문에 본격적으로 집안 소음을 측정해 볼 수 있고 난방이라든지 기타 이웃집과의 관계등을 알아볼 수 있다. 아이가 있다면 철판깔고 애까지 데리고 가서 저녁에 은근히 한번 풀어보는것도 효과적이다. 제까닥 밑에 층에서 항의가 들어온다면 계약하기전에 슬그머니 빠질수도 있기 때문이다.
이렇게 이사가고 싶은 집에 대해 자주 방문해보면 그 집주인으로부터 의외의 정보도 많이 얻을 수 있고 자주 가볼수록 안보이던 결점도 보이게되어 실수없이 집을 고르는 좋은 방법이 된다.
5. 좋은집은 흥정의 대상이 아니다.
대부분의 사람들은 아무리 좋은 물건이라도 흥정을 붙여놓고 시작한다. 하지만 항상 명심해라. 맨 처음에 제시된 가격이 가장 좋은 가격이라는 것을 말이다. 내가 보기좋은 떡은 남도 보기좋게 마련이다. 보기좋은떡을 단지 몇푼아껴보자고 흥정한다면 당연히 거래가 이루어질 수 없는 것이다. 정당한 가격을 주고 거래한 물건일 수록 그 가치는 분명히 빛을 발하게 되어있다.
6. 계약금과 중도금.
요즘은 중도금이란 개념이 분양주택에만 거의 적용되고 일반주택매매에서는 계약금과 잔금으로 대부분 이루어 진다. 하지만 정말 마음에 드는 집이라면 반드시 계약금과 동시에 일정액의 중도금을 먼저 주기 바란다.
이유는 간단하다. 계약금만을 주고 한 계약의 경우 잔금의 지급이전에는 누구든지 계약을 해제할수 있기 때문에 매도인의 변심을 이유로 소송을 할 수도 없기 때문이다. 하지만 계약금이외의 일정액을 중도금으로 준계약의 경우에는 계약이후에 일정한 이행행위를 했으므로 매도인에게는 계약의 해제권한이 없고 매수인에게만 계약의 해제권한을 부여받게 된다. 또한 일정사유에 의해 계약을 해제하더라도 계약금은 물론 건너간 계약금외의 중도금도 모두 돌려받을 수 있기 때문이다.
그래서 나같은 경우에는 맘에 드는집은 계약당일에 계약금을 주고 그 다음날 바로 일정액을 중도금으로 준다. 그러면 그다음부터 칼자루를 쥔사람은 내가 되는것이다.
7. 이사가는날(전주인).
나같은 경우는 전주인이 이사가는날도 집에 가본다. 그리고 도와줄일은 없지만 깍듯이 예의를 차려준다. 그러면 전주인은 이사가면서 집에 흠을 내지 않으려고 부단 노력한다. 물론 이사중 잘못해서 집에 흠이가면 전주인이 물어줄테니 청구하라는 말을 한다. 상대방이 보기엔 나의 호의도 일종의 감시로 보이는 것이다. 이것을 노리는 것이다. 대부분의 집의 하자는 이사중에 발생하는 경우가 많다. 맛있는 간식사가지고 이사하는것 지켜보면서 깔끔하게 비워지는지를 확인해 보는것도 중요하다.
그래야 내가 이사올때도 확실히 할 수 있기 때문이다.
조그마한 노력이 나중에 큰 결과로 바뀌어 돌아옵니다.
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