[스크랩] 토지리모델링 바로알기 ② 

전편에 이어 토지리모델링의 성공사례와 실패사례를 살펴보겠습니다..

 

먼저

실패사례부터...

 

당진시 순성면에 있는 전원주택지 개발현장으로 5500평에 달하는 넓은 면적때문에 매매가 안되어 직접 개발해서

분양하기로 하고 개발 착수!!

 

이와 같이 비도시지역 중 최고의 용도지역인 계획관리지역에 준보전산지인 임야를 도로 포함 15개 필지로 균등하게 분할

개발.

이렇게 개발하기 위해 투입된 자금은,

산지전용허가

개발행위허가(형질변경, 토지분할 등)

대체산림자원조성비

토목설계비

건축설계비

건축허가비

원상복구비(예치)

도로사용승락(지료 부담) 및 도로부지(6m) 추가매입, 도로 포장, 도로승인고시 요구됨. 등...

총 4억이 넘는 개발비가 투입되었으나 전원주택단지로써 실패한 개발사례입니다.

이 땅의 지주는 최초 분양가를 평당 45만원으로 잡았으나 현재 평당 35만원에 잔금 터울을 6개월까지 연장해준다고

하는데도 매수자가 전무한 상태입니다.

 

아래는 현장사진.

 

계단식의 한 필지의 면적이 약 180~250평 정도로 분할해서 도로포장 및 토목공사까지 마쳤으나 분양은 되지 않고 건축기간만 낭비하고 있습지요.

바로 앞의 필지가 735㎡(222평)라는데 눈대중으로는 많아야 5~60평 정도로 밖에 보이지 않는데 말입니다.

전원주택단지 조성사업은 이런 부분이 맹점입니다. 정지작업을 해놓으면 너무 작아 보이는게 탈이지요...

 

게다가 6m의 도로지분(15%)까지 매입해야하니 살 사람이 있을까요...??

요즘 전원주택지를 찾는 사람들은 모양이 조금 않좋아도 지적상 원지상태 자연그대로를 선호합니다.

 

절개지의 법면으로 감보율은 더욱 늘어 전용률은 70% 대.

전원주택단지 개발사업은 전체면적에서 도로와 법지를 감보하고 전용률을 계산하므로 실제 분양면적에는

도로부지를 의무적으로 매입해야하는데 여기에 법면도 포함됩니다.

복잡지요...??

2년의 건축허가기간 내에 건축을 하지 못하면 허가취소와 함께 원상복구명령~!!

이래서 개발은 전문가의 자문을 구해 수요 등을 철저히 조사하고 자본여력이 충족되었을 때

비로소 살금살금 해야 합니다.

이런 개발 및 분양의뢰가 가끔 들어오지만 대답은 오직 NO~!!! 저도 많이 데어본지라...

개발은 아무나 하나...??

 

이번엔 성공사례,

역시 당진시 정미면에 있는 수목재배농장을 소개합니다.

 

농림지역과 생산관리지역이 혼재한 임야로 보전산지(임업용)와 준보전산지로 구분됩니다.

게다가 맹지인 터라 매입단가가 저렴했겠지요...

이 임야의 산주는 이 땅을 수목재배 목적으로 개간허가를 받아 아래와 같이 조성하며 정성으로 가꾸었습니다.

 

대상지와 도로 사이의 지주에게 동의를 얻어 임도를 개설하고 나무를 심었습니다. 장기수와 속성수를 적절히 섞어...

 

6천여 평의 임야에 반송과 장송,백일홍, 측백, 자귀, 철쭉, 단풍, 주목, 향나무 등등...

 

경사가 있어 일반 평지보다 나무를 더 심을 수 있습니다.

 

아시다시피 개간(開墾)이란 농지가 아닌 땅(황무지 등)을 농지로 만드는 작업입니다.

현재 국토계획은 임야 등의 비농지가 3년 이상 농지로 사용되고 있는 사실이 확인되면 '지목 양성화사업' 으로

농지로 지목을 변경해주고 있답니다.

임야가 농지가 되면 가치가 상승된다는건 상식이지요~.

게다가 산지전용허가 대상이 아니기 때문에 대체산림자원조성비도 부과가 되지 않을 뿐더러 개발처럼 대단위로

토목공사가 필요치도 않습니다.

이는 입목벌채허가(간벌 또는 개벌)와는 또 다른 개념입니다.

산주山主 님은 이 땅을 노후를 보낼 양택지로 정하고 농가주택을 지을 계획을 가지고 있습니다.

 

성공사례 하나 더,

당진시 송악읍의 임야 1900평의 예,

이 땅은 온전히 입목벌채 만으로 View 를 달리하여 리모델링한 경우입니다.

 

생산관리지역의 임야이나 계획관리와 대등한 가격대를 형성하고 있습니다.

 

단순한 벌목만으로 조망을 확보하고 임야의 단점인 속내를 드러낸(?) 아늑한 전원의 향기를 느낄 수 있는 이 임야는 40만원대.

입목벌채는 임업회사에서 숯이나 팰릿등의 용도로 쓰기 위해 나무를 가져가므로 벌목에 따른 비용은 거의 들지

않습니다.

 

산을 등지고 앞으로는 평야를 내려다 볼 수 있는 산지에 벌채 후 소나무 묘목으로 목적사업 완성~!!

 

토지리모델링이란 목적토지의 쓰임새를 달리하는 것이며 주변환경과의 친화성을 부각시키고 용도의 변경, 지목변경,

형질변경 등의 개발행위까지 통틀어 일컷는 총칭입니다.

 

실패사례에서 보았듯 최종목적이 매매를 통한 수익의 극대화에 있다면 치밀한 시장조사와 해당지역의 거래동향,

시장의 흐름을 잘 읽고 만에 하나까지 짚어 안됐을 경우의 대안까지 수립하고 과도한 재투자는 가급적 지양해야

승산이 있다고 할 수 있습니다. 최저의 비용으로 최대의 효과!!

이러한 점에서 경험이 없는 사람은 지역시장의 흐름을 간파하고 있는 전문가에게 자문을 구해야 함을 명심해야

하겠습니다...

 

2012. 9. 11 초원마루

 

윈윈클럽/도시계획정보카페http://cafe.daum.net/windmill1179

출처 : 앞서가는부자들의모임ㅣNPL부실채권거래소-재테크법원경매부동산

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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