부재지주 농지에 대한 양도소득세 중과세 규정은 8.31 부동상 종합대책의 일환으로 도입이 추진되고 있는 사항으로서 2007.1.1이후 양도분에 대하여 적용하되 이농자의 농지에 대해서도 이농일로부터 5년이내에 양도하는 경우에는 중과세 대상에서 제외하는 쪽으로 고려하겠다는 발표가 있었습니다.
농지법에 따르면 본래 농지란 농사를 짓는 사람에게만 취득이 허용되는 관계로 농지소재지나 농지소재지에 연접한 시군에 거주하는 경우에만 취득이 허용되고 취득시에도 임차농을 하기 위한 경우에는 배제하도록 규정하고 있습니다.
따라서 취득시에는 반드시 농지위원회에서 직접 농사를 짓는 경우에 한정하도록 농지매매증명서를 통해 자경의사를 확인하는 것입니다.
그러한 농지를 자경하겠다고 취득하여 자경은 하지 않으면서 계속 보유한다는 것은 장래에 있어서 지가상승을 기대하는 투기에 해당한다고 보아 , 부재지주의 농지에 대해서는 재산세도 중과를 하게되고 양도소득세 부과 취지에 따라 양도소득세도 중과하겠다는 것입니다.
양도소득세 중과는
(1)부재지주 농지를 양도하는 경우여야 하고
(2) 양도차익이 있어야 하며
(3) 양도소득세 중과는 2007.1.1 이후양도하는 부재지주 농지부터 적용하게됩니다.
따라서, 양도소득세 중과세를 피하려면 2006.1231까지 양도를 하게 되면, 중과세율의 적용을 피할 수 있으며 양도를 하지 않은 경우에는 양도소득세 부담은 없습니다.
양도소득세를 전혀 부담하지 않는 방법도 있습니다.
자식 중의 한분이 어머니로부터 상속을 받아 어머니께서 자경한 기간으로서 8년에 미달한 기간을 추가로 자경함으로써 8년의 자경기간을 채우게 된다면 양도소득세 면제규정을 적용받게되어 양도소득세 부담을 피할 수 있게됩니다.
비사업용 토지로 보는 부재지주 - 농지(전·답·과수원), 임야중과세관련
o 소득세법 제104조의3 : 비사업용 토지의 범위
o 소득세법시행령 제168조의14 : 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준
o 소득세법시행규칙 제83조의5 : 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준
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'양도세 줄여보자'…부재지주 농지위탁 인기 |
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8년 이상 위탁하면 양도세 중과 대상 제외 |
지난 달 22일 소득세법 개정으로 한국농촌공사의 '농지 위탁' 제도가 인기를 끌고 있다.
정부가 인접 시ㆍ군ㆍ구에 거주하지 않는 부재지주의 농지라도 농촌공사의 농지은행에 8년 이상 위탁하면 '사업용' 토지로 간주해 양도세 중과 대상에서 제외해주기로 한 때문이다.
종전까지 자경(自耕.직접 농사를 짓는 것)을 하지 않는 부재지주의 농지는 농지은행에 임대위탁을 주더라도 '비사업용' 토지로 보고 양도차익의 60%를 양도세로 과세해 농지거래에 어려움이 많았었다.
이에 따라 올들어서는 양도세 절세 목적으로 농지은행에 임대위탁을 맡기려는 사람들이 점차 늘고 있다.
올들어 벌써 2117건
24일 한국농촌공사에 따르면 올들어 이달 20일까지 농지은행에 임대위탁을 신청한 농지는 총 1천75ha(2천117건)에 이른다. 이는 지난해 같은 기간 556ha(1천146건) 에 비해 2배 가까이로 증가한 것이다.
공사 농지수탁팀 노원숙 계장은 "예년에는 부재지주가 지자체 단속이 무서워 마지못해 임대위탁을 맡겼지만 최근엔 절세의 방법으로 부재지주들이 자발적으로 신청하는 경우가 많다"고 말했다.
실제 2007년 1월 농지 1ha를 1억8천150만원에 취득해 1년 후인 2008년 1월 농지은행에 임대위탁을 주고, 8년후인 2016년 2월 농지를 판다고 가정해보자.
이 경우 매도시점의 가격이 3억250만원이라고 한다면 종전에는 부재지주에 대해 양도차익의 60%를 중과해 총 7천110만원을 양도세로 내야 했지만 앞으로는 2천140만5천600원만 내면 돼 약 70%(4천969만4천400원)의 절세 효과가 있다.
또 임대위탁을 맡기면 위탁 수수료(연 임대료의 8-12%)를 내야 하지만 농지를 빌려주는데 대한 임대료를 대신 받을 수 있어 임대수입은 올리고 양도세는 줄이는 '일석이조'의 효과를 기대할 수 있다.
전문가들은 이에 따라 지자체의 농지사용실태 조사에 나서는 7-9월을 전후해 신청자들이 더욱 늘어날 것으로 보고 있다.
노원숙 계장은 "최근 지자체의 농지 이용 실태 단속이 강화되고 있어 부재지주의 자경(自耕) 위반 적발 건수가 늘어나는 추세"라며 "농사를 지을 수 없는데 농지를 계속 보유하고 싶은 경우에도 농지은행에 임대위탁을 맡기는 게 안전하다"고 말했다.
다만 취득(증여 등 포함)후 최소 1년간 90일 이상은 직접 농사를 지은 후에 농지은행에 위탁할 수 있고, 도시지역 및 계획관리지역내 농지, 일정 면적(진흥지역 1천㎡ , 진흥지역 밖 1천500㎡) 미만의 농지는 위탁 대상에서 제외된다는 점은 염두에 둬야 한다.
양도세66% 지혜롭게 대처하세요
현 행정세법상 농지를 소유하고 있는 부재지주(인접 시, 군을 벗어난 지역에 거주하며 실 농지를 경작치 못하는 토지지주)는 토지 양도 시 양도소득세를 차액의 60%를 부과하고 이 에 따른 주민세 10%를 부과한다. (2007년 1월 1일자로 실행 중)
또한 8년 이상 자경을 하였던 토지지주들이 2007년 이전엔 양도 소득세를 매도차액의 제한 없이 감면받을 수 있었으나 현재에는 양도 차액의 36%를 산출한 금액에서 1억을 감면받고 나머지는 납부해야 한다.(2007년 1월 1일자로 실행 중)
이로 인해 지난날의 관습상 대부분의 토지지주들이 공시가로 세무신고를 하고 토지를 매입한 사례가 빈번해 많은 피해사례가 돌출하고 있는 게 현 시점의 상황들이다.
또한 개인과 개인의 토지 소작이 금지되어 직접 자경을 해야 하는 시점이며 농지를 경작치 않고 방치 시엔 과태료가 부과된다.
그러나 개인이 토지를 영농조합법인에 출자하여 조합원으로 등재하고 조합에서 토지를 관리하면 많은 장점과 이익이 있고 양도소득세에 대한 부담을 줄일 수 있다.
(사례 1)
“갑”이라는 개인이 공주 시에 8년 전 7,500만원을 주고 약 500평의 토지를 매입하여 나름대로 토목공사도 하고 매실나무도 심어 관리를 해 왔으나 농지원부도 등록시켜놓지 않았고 직장에 소속 되어 있어 근로소득세를 내고 있었던 상황이라 세법상 농부로 인정을 받을 수 없었고 현 시점에서 현금이 필요하여 토지를 매각하려 했고 매수희망자가 생겨 2억에 매도하기로 결정하고 계약하려 했으나 현행법상 부재지주인데다 토목공사 영수증도 당시의 계약서도 오랜 세월동안 분실되어 증빙자료가 없어 현공시가로(2,500만원) 신고금액을 계산해 차익을 따져보니 무려 1억 7,500만원의 차익이 발생됐고 매도시 양도소득세를 1억500만원에 주민세 1천50만원을 내야하는 상황에 처했다.
결과적으로 8년 전에 1억(토목 공사비 포함)을 투자했던 것이 현 시점 매도 시 1,550만원의 적자가 발생하는 상황에 처 했다.
위의 상황을 “갑”의 자산 관리인은 자신이 소속되어있는 영농조합법인에 현시가인 2억으로 출자시켜 (현행법 상 농지를 사업 상 영농조합법인에 출자 시 양도소득세 100%면제) 조합에서 관리하게 위탁하였으며 이에 개인이 관리 시 발생할 종토세 및 각종 세금을 50%감면할 수 있었고 과태료부과의 부담을 면하게 됐으며 조합에서 만 3년을 관리하고 난 이 후에는 3억에 매도를 해도 차익이 1억으로 발생되었음이 인정되며 등기상에 조합에서 발생 된 이익이라 그에 따를 법인소득세를 부담하고 법인사업 준비금을 예치하면 약 차익의 30%이내에서 해결할 수 있게 되었다.
또한 조합 내에서 조합원 승계의 절차를 거처 타인에게 언제든 토지를 양도할 수도 있게 되었으며 “을“은 양수절차로 조합원승계 및 출자농지에 대한 권리를 양도받아 서로의 이익을 창출할 수 있었다.
(사례 2)
행복도시 주변인 금남면에서 10년 전 3,000평의 농지를 매입하여 벼농사를 자경하던 “갑”은 현재 근력이 딸려 농사를 더 자경하기가 힘에 겨워 농지를 매도하고 상가를 매입해서 임대업이라도 하며 노후를 보내기위해 평소에 자신의 토지를 매입하고 싶어 하던 “을”에게 현 시가인 평당 90만원씩 27억에 매도하기로 하고 세무서에 가서 상담을 해보니 10년 전에 6,000만원을 주고 매입하였고 당시의 관례대로 공시가에 맞춰 1,000만원에 신고를 하였으나 현공시가는 3억이므로 차액이 24억이나 되어 현행법상의 양도소득세를 계산해보니 36%는 8억6천4백만원이나 되었고 1억을 공제받고 7억6천4백만원의 세금을 내야했다. 이에 사례1에서와 같은 방식으로 영농 조합에 출자하여 세액을 감면할 수 있었다.
상기 상황에 각별히 주의해야 하는 점은 모든 법인은 법원에 등재한 정관에 의해서 이행되며 조합원이 보호받을 수 있으니 정관을 명확히 인지해야하며 출자토지와 상응하는 출자증서 및 조합원증서,농지위탁영농계약서,현물출자계약서등은 법원에 제출되며 법인의 상업등기에 출자조합원과 출자농지가 명시되고 금융권에서도 법인이 대출 시 정관이 제출되며 담보제공 시 출자인
승인과 인감낙인이 없이는 불가하니 표면 상 법정등기만 영농조합법인 소유이고 실제 토지의 소유 권리는 출자 조합원이 가지고 있다.
* 조합원이 출자토지로 금융권에서 대출을 받을 경우 이사회의 승인을 거처 대출을 받으면 되며 이때에 발생하는 이자는 개인의 대출이자 보다 월등히 작다.
(개인이 대출시 6%~13%이고 법인으로 대출시 약 3%선)
* 조합에 출자되어있는 토지는 출자조합원과 채무관계가 있는 채권자가 압류 및 설정을 할 수없다.
* 현 행정상 토지거래 허가구역 및 투기지역에서는 개인의 농지매입이 사실상 불가능하나 영농조합법인에서는 매입이 가능하니 개인이 현금으로 조합에 출자하여 조합원이 되고 그 현금으로 토지를 매입 하여 현물 출자로 변경하면 거리제한이나 농지원부의 유,무에 상관 없이 토지를 매입할 수 있다.
(비교 도표 1)
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개인 보유 시 |
영농조합법인 출자 시 |
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취득세 |
2% |
50%감세 |
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등록세 |
3.8% |
50%감세 |
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양도소득세 |
·자경:20%~40% ·부재지주:60% |
·출자시 100% 감면(조.특.법 제66조제1항) ·만 3년 이상 보유 시 수익의 14% |
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주민세 |
양도세액의10% |
없음 |
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종합토지세 |
0.2%~5% |
50%감세 |
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환금성 |
·매도 시 이익발생 ·대출시 이자 5%~12% |
·조합 내에서 자체거래 가능 (출자증서 명의 변경) |
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토지관리 |
·관청에서 실농여부 파악 후 과태료 부과 |
영농조합 자체 농작으로 문제점 없음 |
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운영방식 |
·본인 직접 관리 ·개인간의 소작계약 금지 |
<조합 체제 관리> ·농기구 및 농작물 통합 판매 ·200평당 40kg쌀 매년지급 ·세금 공동 관리로 비용절감 |
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